關于印發《樂余鎮農村住宅建設管理辦法》的通知

各村、社區，企事業各單位，機關各部門:

  現將《樂余鎮農村住宅建設管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。

   張家港市樂余鎮人民政府

2024年8月28日

（此件公開發布）

樂余鎮農村住宅建設管理辦法

為加強村莊規劃建設，妥善解決農戶建房問題，根據《蘇州市宅基地管理暫行辦法》（蘇府規字〔2019〕1號）、《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知（試行）》（張農辦發〔2022〕10號）、《關于進一步加強全市農村住房建設管理工作的實施意見（試行）》（張委辦發〔2023〕28號）、《關于推進全市農房翻建的若干激勵措施（試行）》（張政辦〔2023〕53號）等相關文件精神，現制定樂余鎮農村住宅建設管理辦法：

一、加強責任落實

農村住宅建設管理工作政策性強、牽涉面廣、社會關注度高。為全面加強和規范農村住宅建設管理，進一步落實“市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的管理要求，由鎮社會事業和建設管理辦公室具體負責全鎮農戶建房審批、監督管理等工作，農經、規劃建設、自然資源等相關部門在職責范圍內，協同實施本辦法，各村（場）切實履行屬地管理責任，為農村穩定發展夯實基礎。

二、農房建設管理區域

（一）允許建房區域

1. 開發邊界外區域。

根據鎮村布局規劃及樂余鎮近期建設規劃，在開發邊界以外的所有區域可按照建房程序申請建房。

2. 開發邊界內區域。

在開發邊界內，除以下區域禁止翻建外，其余區域都可按照建房程序申請建房（詳見規劃圖）：

（1）廟港河以西、樂坤路以北、樂紅路以南、202縣道以東區域（永利小區除外）；

（2）商貿街以東、樂紅路以南、四干河以西、樂富路以北區域；

（3）大寨河以東、四干河以西、扶桑小區北側河道以北、樂富小區南側河道以南區域（包括老年過渡房北側、扶桑小區東側、老四干河西側60米以內沿河農房和樂富小區東側、四干河西側40米內沿河農房）；

（4）北中心河以北、老街以東、鎮北路以南、海獅路以西區域；

（5）樂江花苑拆遷區域；

（6）滬通鐵路以東、樂豐路以北、西環路以西、樂紅路以南區域。

3. 符合建房條件的農戶，可申請原地翻建，宅基地面積不超160平方米，建筑占地面積不超120平方米，建筑層數不超3層（允許3層），建筑總面積不超300平方米（屋面閣樓前墻高度不得超2米）。

（二）禁止建房區域

允許建房區域以外，農戶建房一律停止審批，如房屋破損嚴重或子女已至法定結婚年齡急需婚房的可申請預拆遷，各村根據每年分配的預拆遷名額（禁止翻建區域內戶數的2%左右，每年的名額將根據安置房建設的進度作相應的調整）和輕重緩急的原則進行上報，待鎮社會事業和建設管理辦公室會商后確定。

（三）位于閘西、登全、東興、齊心四個已實施整村三優三保和永樂村凈谷區域內，暫時未拆遷的農戶，停止建房審批，按原拆遷政策執行。

（四）允許翻建區域內根據各村（場）實際需求，可編制對應的實用性村莊規劃，選取合適位置進行異地翻建。

三、嚴格執行政策

（一）新（翻）建房屋

1. 每戶農戶只能擁有一處宅基地，申請建房的主體為農村在冊集體經濟組織成員，申請的宅基地、建筑占地面積結合家庭人口數量、房屋戶型結構來確定。

2. 分戶條件參照《蘇州市宅基地管理暫行辦法》（蘇府規字〔2019〕1號）執行。

3. 推進老舊危房自主更新，對于2000年及以前建的農房或評估（鑒定）為C、D級的危房，根據《市政府關于印發張家港市既有建筑危險住房解危指導意見的通知》（張政發〔2022〕10號)等相關文件要求，優先予以解危。對已享受經濟適用房、房改房等福利房的，或者不屬于集體經濟組織成員的不符合宅基地審批條件的，產權人有改善意愿的，在不超過原審批宅基地面積、建筑占地面積，且滿足現行審批標準的情況下，允許建房方案通過村民自治的方式經村集體同意后進行自主更新改善。

4. 對于特殊類型的建房戶，由所屬集體經濟組織提交鎮社會事業和建設管理辦公室會商。

（二）預安置

1. 申請預安置的對象，戶口必須在本村，且屬于本村集體經濟組織成員，已享受經濟適用房、房改房等福利住房或為事業編制、公務員的對象不得享受預安置。

2. 符合分戶條件的未婚男性村民（年滿22周歲以上），給予面積為80㎡的公寓房安置。

3. 無房戶按家庭在冊人口給予每人40㎡的公寓房進行安置，年滿22周歲的未婚男性可另增加40㎡，如在22周歲前已享受預安置的，在年滿22周歲后不再另行安置40㎡安置房。

4. 申請人申請的公寓房超面積部分不得超過80㎡。

5. 安置房的結算價格參照拆遷中的無房戶安置價格。

（三）離婚戶

1. 對屬于本鎮集體經濟組織成員、年滿45周歲且離婚已滿五年以上的離婚戶給予40㎡的公寓房進行安置，房源由政府指定安排；如離婚時子女由其撫養，按家庭在冊本鎮人口給予每人40㎡的公寓房進行安置，年滿22周歲的未婚男性可另增加40㎡。

2. 離婚戶有以下情形之一的，不予安置：

（1）在離婚時有權分割房產而自愿放棄的；

（2）離婚時分到商品房或離婚后購買過商品房的；

（3）存在其他虛假情況的。

（四）申請預安置、預拆遷及離婚安置的農戶應向所在村（場）提出書面申請，提交相關材料。由各村（場）建房初審小組進行初審，通過后報鎮社會事業和建設管理辦公室匯總、審核，批準后由鎮動遷部門按規定程序實施。

四、規范審批管理

應用“張家港市農村宅基地信息系統”，建立統一的宅基地審批管理規范和操作流程，實現農村宅基地申請、審批、流轉、退出等業務全流程線上辦理。

（一）農戶申請。符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村集體經濟組織提出申請，并提供以下材料：

1. 《宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）；

2. 《農村宅基地使用承諾書》（附件2）；

3. 鎮（街道）宅基地建房相鄰權利人意見（附件3）；

4. 身份證明和戶籍證明材料；

5. 原有土地、房屋權屬證明材料；

6. 農村房屋設施方案或者農村住房通用設計圖集；

7. 依法應當提交的其他材料。

（二）村級審核。村集體經濟組織收到申請后，應組織村民小組會議討論通過，在小組范圍內公示申請情況。并對提交的材料進行審查，重點審查是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、是否真實有效、是否征求了用地相鄰權利人意見等。審查通過，且公示無異議或異議不成立的，由村集體經濟組織簽署意見，報送鎮社會事業和建設管理辦公室。

（三）鎮級審批。由鎮社會事業和建設管理辦公室牽頭，相關部門配合參與聯審，建立健全一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度。在審批工作中，鎮農經部門負責審查擬用地是否符合面積標準、申請人是否符合申請條件、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等；鎮自然資源所負責審查用地建房是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、宅基地合理布局要求等；規劃建設部門審核農房建設設計是否符合農村住房建設要求等。涉及林業、水利、電力、公安等部門的，牽頭部門要及時征求意見。各部門聯審結果符合要求的，由鎮人民政府核發《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件4）、《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》，并以適當方式公開。不符合要求，將申報材料退回村，并說明理由。

（四）全程管理。

1. 為了保障“遵規劃、按批準”建房，在本鎮范圍內進行農房建設的農戶及施工方，需先至鎮社會事業和建設管理辦公室備案，并簽訂承諾書，繳納履約保證金（標準為一間五千元），承諾嚴格按照審批內容進行施工。經審批同意建房的農戶，需與施工方簽訂施工協議。如存在批少建多、超出審批范圍、拒不整改等情況，政府將依法及時查處各類違法違規行為。

2. 繳納保證金后，農戶可以提出放樣申請，建房戶、施工方、村委會、審批部門等共同到場，做好放樣記錄、發放告知書，在場人員共同簽字。放樣后，村委會安排農房專管員全程監管。房屋基礎完成后，由村委會通知放樣部門開展驗線工作，如有超出審批允許范圍的，立即督促整改，切實管住管好農村住房建設。

3. 收到建房農戶提出的驗收申請后，鎮社會事業和建設管理辦公室組織相關部門開展聯合驗收，出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件5），通過后，退還履約保證金，并按相關程序辦理產權證。經批準移建使用宅基地的建房農戶，應在新房建成后3個月內將原宅基地交還原集體經濟組織另行安排利用，并自行拆除原有老房，經集體經濟組織確認同意后才可申請驗收。

（五）監督檢查。各村（場）要進一步提高思想意識、落實主體責任，加強農村建房相關政策宣傳，充分發揮村民群眾的監督作用，營造良好法治環境和輿論氛圍。相關部門要在建房審批和農房設計、施工和使用等各個環節嚴格管理，與各村（場）協調聯動，加快建立健全動態巡查發現機制，組織農房專管員開展不定期巡查，強化監督責任落實，有效保障農民合法權益。

本辦法自2025年1月1日起實施，至2029年12月31日廢止，有效期5年。此前實施的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準，具體由鎮社會事業和建設管理辦公室負責解釋。

附件：1. 農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

2. 農村宅基地使用承諾書；

3. 鎮（街道）宅基地建房相鄰權利人意見；

4. 農村宅基地和建房（規劃許可）審批表；

5. 農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表。

 （附件）樂余鎮農村住宅建設管理辦法附件