好的，主持人。工業用地使用權出租是指土地使用權人將依法取得的工業用地使用權及地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。工業用地使用權出租期限由交易雙方確定，最高不超過原土地出讓合同約定的剩余使用年限，且不得超過20年。工業用地使用權出租后，原土地使用權人繼續承擔出讓合同的權利與義務。租賃期內，因買賣等原因導致土地使用權發生轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。

【主持人】

錢局，那么抵押的情形有哪些呢？

【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】

好的，主持人。工業用地使用權抵押是指權利人將其土地使用權單獨或者連同地上建筑物、其他附著物在不轉移抵押財產占有的情況下作為債權擔保的行為。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該不動產折價或者拍賣、變賣該財產的價款用以優先受償。工業用地使用權抵押的，土地連同地上建筑物、其他附著物可根據需要設定多個抵押權，并在不動產登記簿中載明順位情況。

【主持人】

謝謝！通過剛才孫局和錢局的相關介紹，我們了解了工業用地二級市場管理辦法出臺的背景、意義等，相信這個辦法一定能促進我市土地要素順暢流通，為經濟社會高質量發展提供有力支撐。

接下來進入網友互動環節，網友們對工業用地交易方面也是非常關注，我們選擇了一些問題現場解答一下。有網友問，自己辦廠好多年了，這兩年由于企業經營情況發生變化，現在想把部分土地和廠房轉讓出去，有沒有什么需要注意的？這個問題請孫局回答下。

【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】

好的。工業用地在滿足原權利人自身需要后節余的部分，在符合規劃條件、安全、消防、生態環境保護等要求的前提下，按規定辦理手續后，可通過二級市場轉讓給符合產業要求和投入產出標準的其他企業。

需要特別注意的是，工業用地分割轉讓是有前提條件的：工業用地的分割轉讓，應符合規劃設計、出讓條件約定或劃撥決定書規定，且滿足安全、消防和環保等要求；分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，且須保證建筑功能完整性，其交通、消防、設施和建筑布局等應符合相關法律法規和規范準則的要求；擬分割宗地存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益；涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關權利義務。

【主持人】

有網友問，自己的公司想把名下兩塊相鄰的工業用地轉給下游配套公司，最好是能合并成一塊地報建，但是這兩塊地的使用年限不同，能不能有什么辦法解決？這個問題請錢局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】

有辦法解決的。界線相鄰、用途相同且具備轉讓條件的多宗地塊可合并為一宗地，并辦理轉讓。合并前各地塊土地使用年限終止日期不一致的，經權利人書面同意，可按照最近的終止日期統一確定使用年期，也可以各地塊剩余土地使用年期為基數，按各地塊土地面積加權平均的方式確定合并后地塊的土地使用年限終止日期；合并前宗地涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種建設用地使用權類型的，原則上應統一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款，合并后的土地使用年限可按各非劃撥性質地塊剩余土地使用年期加權平均確定。

【主持人】

有網友問，自己朋友資金鏈出現了點問題，項目剛建了一部分就停了，聽說投資沒達到總投資的25%沒法辦理轉讓，如果自己想接手繼續建設的話，有沒有什么好辦法？這個問題請孫局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】

目前，我們已經實行工業用地預告登記轉讓制度，針對未完成開發投資總額25%的轉讓土地，按照“先投入后轉讓”原則，在確定投資開發意向后，可以為符合條件的意向投資人依法辦理預告登記，待達到轉讓條件后，再依法辦理建設用地使用權轉讓和不動產轉移登記。預告登記證明可以作為意向投資人辦理建設項目相關手續的依據，不動產登記機構需同步在原土地使用權證或者不動產證上對預告登記結果進行注記。

【主持人】

有網友問，聽說現在廠房轉讓都要跟鎮上簽監管協議，如果司法拍賣，也要簽嗎？這個問題請錢局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】

要簽的。在工業用地使用權轉讓的同時，受讓方需與屬地政府簽訂投資發展監管協議，明確項目監管實施主體、投入產出、稅收等要求及違約處置條款。土地轉讓后，出讓條件載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。司法處置也屬于轉讓的一種類型，司法機關在拍賣公告中會有特別提示，競拍人也要事先咨詢、充分了解屬地政府擬處置工業用地的規劃要求、產業準入條件、投資發展監管要求，并在成交后及時與屬地政府簽訂監管協議。

【主持人】

有網友問，土壤污染重點監管單位在土地使用權轉讓時，為什么要進行土壤污染調查？這個問題請孫局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】

首先，開展土地污染調查是保護土壤資源、推動土壤永續利用的重要一環。其次，根據《中華人民共和國土壤污染防治法》規定，土壤污染重點監管單位生產經營用地的用途變更或者在其土地使用權收回、轉讓前，應當由土地使用權人按照規定進行土壤污染狀況調查。這是法律法規的強制性要求，旨在確保土壤環境質量，防止污染地塊對環境和人體健康造成潛在危害。同時，通過土壤污染狀況調查，可以明確地塊在轉讓前的污染狀況，從而確定污染責任。這對于避免后續因土壤污染問題引發的法律糾紛和經濟損失具有重要意義。

【主持人】

有網友問，自己朋友的公司想把名下的一塊工業用地出租，使用權出租期限是如何確定的？有哪些限制條件？這個問題請錢局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】

工業用地使用權出租期限是由交易雙方自行確定的，但受到兩個主要限制條件的約束。首先，出租期限最高不得超過原土地出讓合同約定的剩余使用年限。其次，即使原土地出讓合同規定的剩余使用年限較長，出租期限也不得超過法定最高年限20年。

【主持人】

有網友問，村辦企業名下有一塊劃撥的工業用地，現在有一家公司想要收購，需要辦哪些手續？這個問題請孫局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】

好的。首先，以劃撥方式取得的工業用地使用權轉讓，需經依法批準，在符合規劃的前提下，需由受讓方依法依規補繳土地出讓款；其次，在工業用地使用權轉讓的同時，受讓方需與市政府或者省級以上開發區管委會簽訂投資發展監管協議，明確項目監管實施主體、投入產出、稅收等要求及違約處置條款。

【主持人】

有網友問，自己將一塊工業用地出租了出去，現在想將這塊地轉讓給自己的朋友，是否可以帶租轉讓？還是需要清退原承租人？這個問題請錢局幫我們做個解答。

【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】

可以帶租轉讓的。根據相關規定，工業用地使用權出租后，原土地使用權人繼續承擔出讓合同中的權力與義務。租賃期間，因買賣、贈與或繼承等原因導致土地使用權發生轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。

【主持人】

剛才，孫局、錢局給大家介紹了我市工業用地二級市場管理的相關政策，并詳細解答了網友們關心的一些問題，由于時間關系，本期訪談活動到此結束，感謝網友朋友們的踴躍參與和大力支持，也感謝兩位領導來到我們港城會客廳做客，我們下期再見！